A Companhia Habitacional Regional de Ribeirão Preto
(COHAB-RP) publicou no Diário Oficial nº 12.417 (páginas 16-18) da última quinta-feira (11), as atas da 219ª
Reunião do Conselho de Administração e da Assembleia Geral Ordinária e
Extraordinária, realizadas em 31 de março e 30 de abril de 2026. Os documentos
revelam a situação financeira da companhia ao final do exercício de 2025.
O balanço patrimonial aprovado pelos acionistas apresenta ativo total de
R$ 437.077.883,13, prejuízo no exercício de R$ 20.519.369,66 e patrimônio
líquido negativo de R$ 150.924.878,98. As contas foram aprovadas pelos
prefeitos de Ribeirão Preto (Ricardo Silva), Santa Rosa de Viterbo (Omar Nagib
Moussa), Sertãozinho (José Alberto Gimenez), Cravinhos (Itamar Gomes Bueno) e
Batatais (Luís Fernando Benedini Gaspar Júnior).
Os créditos do FCVS
Na reunião do Conselho de Administração, o Diretor Financeiro informou
que a COHAB-RP possui créditos a serem novados perante o Fundo de Compensação
das Variações Salariais (FCVS), gerido pela Caixa Econômica Federal. O montante
envolve aproximadamente R$ 0,9 milhão e R$ 16 milhões em processos de novação.
Há cerca de 7.500 processos administrativos para reverter negativas de
cobertura junto à carteira do FCVS. A Resolução do Conselho Curador nº
499/2026, publicada pela Caixa, impacta os agentes financeiros e motivou a
COHAB a estudar o ingresso de ação judicial conjunta por meio da Associação
Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABCIP). O diretor
classificou a prática da CAIXA como "leonina".
O mesmo diretor informou que, em razão do volume de processos e do
quadro funcional reduzido, a COHAB instaurou processo administrativo para
contratar empresa especializada em tratamento de dados dos contratos de
financiamento habitacional, com pagamento "ad exitum" (após o êxito).
Outros pontos da ata
A assembleia também registrou a eleição do novo Conselho Fiscal da
COHAB-RP, composto pelos membros efetivos Luciana Alves de Oliveira
(presidente), Gilson Mateus Caputi Machado e Jaime do Nascimento Silva Júnior,
e pelos suplentes Marcus Vinícius Berzoti Ribeiro, Ricardo Ornelhas Ramos e
Nivaldo Chaves. A remuneração de cada membro efetivo é de R$ 1.687,77 mensais.
O Diretor-Presidente informou ainda que a companhia promoveu o pagamento
integral dos precatórios com recursos próprios, sem aporte do acionista
controlador, e aderiu ao "Programa REFIS Ribeirão" para regularização
de inadimplência de imóveis próprios.
O que os números indicam
O patrimônio líquido negativo de R$ 150,9 milhões significa que,
contabilmente, as dívidas da COHAB-RP superam seus ativos. O prejuízo de R$
20,5 milhões em um único exercício agrava essa situação. A empresa, constituída
como sociedade de economia mista, tem como acionista controlador o Município de
Ribeirão Preto e como objetivo a promoção de habitação popular.
Os créditos no FCVS referem-se a contratos habitacionais firmados sob o regime do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a COHAB atuou como agente financeiro. A novação desses créditos depende de validação pela Caixa Econômica Federal.
Análise
A moradia como mercadoria e as suas contradições
A raiz do problema está na subordinação da provisão de moradia popular às mesmas leis que regem a venda de qualquer mercadoria no mercado: necessidade de lucro, segurança jurídica das transações, rentabilidade do capital investido
A situação exposta nas atas não é um simples desequilíbrio contábil. Ela é a expressão local de um fenômeno mais amplo:
a provisão de moradia para a classe trabalhadora, quando subordinada às leis do mercado e do sistema financeiro, gera inevitavelmente déficits para o agente provedor, endividamento para os mutuários e obstáculos jurídicos que consomem recursos que deveriam ser destinados à construção.
A COHAB-RP foi criada para enfrentar a falta de moradia. No entanto, seu resultado financeiro negativo e a dependência de créditos incertos junto ao FCVS mostram que a própria empresa que deveria resolver o problema está sendo corroída pelas mesmas contradições. O prejuízo de R$ 20,5 milhões não é um desvio. É a expressão contábil de uma tensão estrutural: a habitação popular, quando tratada como mercadoria, tende a gerar prejuízos para quem a provê e dívidas para quem dela necessita.
O trabalho realizado retido no fundo
Os créditos de R$ 16,9 milhões no FCVS representam valores que foram pagos pelos mutuários ao longo de décadas. Cada prestação mensal quitada continha uma parcela que não retornou à companhia na forma de recursos disponíveis para novas construções, mas ficou retida em um fundo administrado por um agente financeiro. Os 7.500 processos administrativos para reverter negativas de cobertura são a tradução jurídica de uma disputa econômica: quem fica com o que já foi pago pelos trabalhadores?
A classificação da prática da CAIXA como "leonina", em que uma parte impõe condições abusivas à outra, pelo diretor da COHAB revela a assimetria de poder entre o gestor do fundo e os agentes financeiros menores. A novação de créditos, ou seja, a substituição de uma dívida antiga por uma nova, extinguindo a primeira e criando outra em seu lugar sob nova condições, nesse contexto, não é um mero procedimento técnico. É um processo de disputa pela apropriação de valores que representam, em última instância, trabalho já realizado e já pago.
A promessa da casa própria e suas armadilhas
O modelo de financiamento habitacional promovido pela COHAB com prestações mensais ao longo de décadas, juros, risco de perda do imóvel em caso de inadimplência etc., contém uma contradição interna. O mutuário paga, ao final do contrato, um valor muito superior ao custo real da construção. O banco (ou a própria COHAB) embolsa a diferença na forma de juros. O "sonho da casa própria" converte-se, para muitos, em uma dívida que dura uma vida inteira.
O patrimônio líquido negativo da COHAB indica que, mesmo para a empresa que concede os financiamentos, o modelo tem se mostrado insustentável. A situação dos mutuários, individualmente, tende a ser ainda mais precária: moradias oneradas, prestações que consomem parcela significativa da renda familiar e risco de desabrigamento em caso de desemprego ou doença.
Quando o direito se torna obstáculo
Os 7.500 processos administrativos mencionados na ata representam a tradução de uma questão econômica para o campo jurídico. A COHAB não pode simplesmente reaver os créditos que julga ter direito. Ela precisa comprová-los, recorrer de negativas, contratar empresas especializadas e, possivelmente, ingressar com ações judiciais. A resolução do Conselho Curador do FCVS (nº 499/2026) é um ato jurídico que redefine as condições de acesso aos créditos.
Essa autonomização do direito em relação à economia consome tempo e recursos que poderiam ser empregados diretamente na construção de novas moradias. A lei, que deveria garantir a segurança jurídica das transações, converte-se em obstáculo à realização do objeto social da companhia.
O custo da separação entre propriedade e controle
A Assembleia Geral elegeu um novo Conselho Fiscal com remuneração de R$ 1.687,77 mensais por membro. O conselho tem a função legal de fiscalizar a gestão da companhia. Ele é composto por pessoas que não são, necessariamente, os gestores diretos nem os mutuários.
Essa separação entre propriedade (os acionistas, representados pelos prefeitos) e controle (a diretoria) e fiscalização (o conselho) introduz uma camada de custos e uma distância entre a decisão e a execução que pode dificultar a resposta rápida a problemas financeiros como os enfrentados pela COHAB. É uma característica da forma jurídica das sociedades por ações, que nem sempre se adequa à finalidade social de uma empresa habitacional.
Precatórios: o passado que consome o presente
A ata registra que a COHAB pagou integralmente seus precatórios com recursos próprios, "obedecida rigorosamente a ordem cronológica". Precatórios são dívidas judiciais consolidadas. Seu pagamento, embora juridicamente necessário, representa uma transferência de recursos da companhia para credores (muitas vezes, empreiteiras, fornecedores ou ex-proprietários de terrenos).
Enquanto a COHAB destina recursos ao pagamento dessas dívidas judiciais, a provisão de novas moradias populares pode ser comprometida. O passado, na forma de decisões judiciais pretéritas, consome o presente e compromete o futuro. A lei, mais uma vez, atua como uma força autônoma que puxa os recursos para trás, em vez de empurrá-los para a frente.
Possibilidades
A situação da COHAB-RP não pode ser resolvida por medidas isoladas ou meramente administrativas.
A raiz do problema está na subordinação da provisão de moradia popular às mesmas leis que regem a venda de qualquer mercadoria no mercado: necessidade de lucro, segurança jurídica das transações, rentabilidade do capital investido.
Uma transformação estrutural exigiria que a moradia fosse tratada como um direito social, não como uma mercadoria. Os recursos para a construção de moradias populares viriam integralmente do orçamento público, por meio de tributação progressiva, e não de financiamentos bancários que geram dívidas de longo prazo.
O terreno sobre o qual se constroem as moradias tem um valor que não foi criado pelo proprietário, mas pela sociedade como um todo. Esse valor, a renda fundiária, deixaria de ser apropriado privadamente. Os terrenos destinados à habitação popular pertenceriam à coletividade e seriam destinados exclusivamente à moradia de interesse social, sem possibilidade de alienação.
Os recursos hoje retidos no FCVS seriam imediatamente liberados para a provisão de moradia, sem necessidade de processos administrativos, sem negativas de cobertura e sem a intermediação de um agente financeiro que impõe suas próprias regras. O financiamento habitacional seria substituído pela provisão direta da moradia: as casas seriam construídas com recursos públicos e entregues às famílias sem a contrapartida de prestações mensais.
A eliminação gradual do antagonismo entre cidade e campo reduziria a concentração populacional nas metrópoles. Investir no campo e nas cidades médias (empregos, escolas - escolas do campo, hospitais, infraestrutura) permitiria que a população rural tivesse as mesmas condições de vida da população urbana, diminuindo a pressão sobre as áreas centrais.
Formas coletivas de gestão da habitação, como cooperativas de moradia, poderiam substituir o modelo individual de endividamento.
A própria COHAB poderia ser transformada em uma cooperativa de trabalhadores, na qual os mutuários se tornassem associados com direito a voto sobre os investimentos e as condições de ocupação.
Enquanto essas transformações não ocorrem, algumas medidas poderiam mitigar os efeitos mais graves da situação atual: a renegociação coletiva das dívidas dos mutuários, com redução dos juros e alongamento dos prazos; a moratória temporária das prestações para famílias em situação de desemprego ou doença, com o ônus assumido pelo poder público; a criação de um programa de aluguel social; o redirecionamento dos recursos hoje destinados ao pagamento de juros da dívida pública para a construção direta de moradias populares; e a desapropriação de imóveis ociosos na região central para destinação a famílias de baixa renda.
A situação da COHAB-RP não é fruto de má gestão ou de incompetência técnica. É a expressão local de uma contradição que atravessa a provisão de moradia para a classe trabalhadora em todo o país. A solução, portanto, não pode ser encontrada dentro dos marcos atuais. Ela exige uma transformação na forma como a sociedade organiza a produção e a distribuição da moradia. Enquanto essa transformação não ocorre, as medidas transitórias podem aliviar os sintomas, mas não curam a doença.
Fontes
Diário Oficial do Município de Ribeirão Preto – nº 12.417, páginas 16 a 18 (Atas da COHAB-RP). Publicado em 11 de junho de 2026.
Leia a ata na íntegra
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